Lorsqu’un local commercial est donné à bail, sa cession est encadrée. Notamment, le preneur dispose d’un droit de préemption. En effet, l’article L.145-46-1 du Code de commerce prévoit que lorsque le bailleur souhaite vendre le local commercial, il doit en informer le preneur qui dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de l’offre pour se prononcer.

Cette disposition, protectrice des intérêts du preneur, est exclue dans certains cas et notamment lorsque la cession du local est comprise dans une cession unique de locaux distincts.

Dans un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 29 juin 2022, le bailleur avait cédé un immeuble dans lequel se trouvaient deux locaux commerciaux et trois appartements donnés à bail à deux preneurs distincts. Un des preneurs louait un local commercial et un appartement, tandis que l’autre louait l’autre local commercial et deux appartements.

La question se posait de savoir si la cession de l’immeuble, qui comprenait les différents lots donnés à bail, était soumise au droit de préemption.  Pour y répondre, la Cour de cassation a dû interpréter la notion de « cession unique de locaux distincts ». Elle a considéré que la vente litigieuse portait sur des locaux commerciaux donnés à bail à des preneurs distincts, et qu’ainsi, ils étaient distincts de sorte que le droit de préemption ne s’appliquait pas. Le fait que les locaux soient situés dans le même immeuble et que la vente ait également porté sur un lot à usage d’habitation et sur des caves était indifférent (Cass. com., 29/06/2022, n°21-16.452, P).

Conseil : les propriétaires de locaux commerciaux donnés à bail doivent être vigilants lorsqu’ils envisagent de les céder, et doivent vérifier si les preneurs ne disposent pas d’un droit de préemption. Dans l’affirmative, ils doivent suivre la procédure décrite à l’article L.145-46-1 du Code de commerce.

Maître Jean-Pascal CHAZAL, avocat spécialiste en Droit commercial
et Marine COMTE, élève avocat