La loi de finances pour 2026 prévoit la création du dispositif « Relance logement » s’inscrivant dans le programme d’incitation des investissements locatifs. La mesure est codifiée à l’article 31-1 du CGI et restera en vigueur jusqu’au 31 décembre 2028.
Ce dispositif permet aux particuliers réalisant des acquisitions à titre onéreux de biens destinés à la location nue, directement ou via une société non soumise à l’IS, de déduire un amortissement de leurs revenus fonciers. D’autres conditions d’application sont également à respecter :
- Le régime concerne les logements neufs, en VEFA, à construire ou anciens (à condition soit de réaliser des travaux d’amélioration représentant au moins 30% de la valeur du bien, soit de réaliser des travaux concourant à la production d’un immeuble neuf) dans un immeuble collectif.
- Le bien immobilier ou les titres de la société concernée doivent être détenus en pleine propriété.
- Le propriétaire s’engage à donner son bien immobilier en location nue à usage de résidence principale pendant 9 ans.
- La location effective et continue doit prendre effet dans les 12 mois suivant l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition (si postérieure) à une personne hors du cercle familial proche. Si l’immeuble appartient à la société non soumise à l’IS, deux engagements de durée de 9 ans doivent être pris : celui de location par la société et celui des conservations des titres de la société par les associés.
- Un plafond de loyers doit être respecté, en fonction de la location (intermédiaire, social, très social).
L’amortissement est pratiqué sur le prix d’acquisition du bien net de frais après une déduction de 20% au titre de la valeur du foncier. Le taux d’amortissement varie entre 3% et 5,5%, selon l’état du logement et la nature de la location. Le montant annuel de tels amortissements est plafonné à 8 000 € (éventuellement majoré en cas de location sociale ou très sociale).
Ainsi, un particulier bénéficiant de ce dispositif pourra déduire de ses revenus locatifs non seulement les charges liées à la location, mais également une partie du prix d’achat du bien.
Toutefois, l’option pour ce régime est irrévocable. Le dispositif n’est cumulable ni avec le régime micro-foncier, ni avec certaines réductions d’impôt.
En cas de vente ultérieure du bien ayant bénéficié de ce dispositif, le montant des amortissements sera déduit de son prix d’acquisition pour les calculs de la plus-value immobilière.
MARLENE ALONSO, Avocate spécialiste en droit fiscal
TATIANA BOGATKINA, Juriste fiscaliste