Par une décision du 6 novembre 2025 (n° 23-21.334), la Cour de cassation juge qu’une clause résolutoire insérée dans un bail commercial prévoyant un délai inférieur à un mois après un commandement resté infructueux a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du code de commerce et doit être réputée non écrite en application de l’article L. 145-15 du même code si le bail est en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014.
En l’occurrence, un bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer en 2013 afin qu’il se mette en conformité, dans un délai d’un mois, aux clauses du bail interdisant au locataire de procéder à des travaux, transformations ou installations nouvelles sans autorisation écrite du bailleur en remettant les locaux loués dans leur état initial. Cette sommation visait la clause résolutoire insérée au bail commercial, laquelle mentionnait un délai de quinze jours (au lieu d’un mois).
Le locataire a contesté les infractions reprochées, de sorte que le bailleur, par acte extrajudiciaire du 17 septembre 2013, a signifié au locataire le refus de renouvellement du bail avec refus d’indemnité d’éviction en raison du motif grave et légitime tenant au fait qu’il n’avait pas satisfait au commandement.
Le 15 septembre 2015, le locataire a assigné en paiement de l’indemnité d’éviction le bailleur, lequel a demandé, à titre reconventionnel, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.
Le problème était que la clause résolutoire du bail, dont la validité est contestée, a été stipulée dans un bail commercial conclu avant l’entrée en vigueur de la loi PINEL n° 2014-626 du 18 juin 2014, et que le commandement de payer a également été délivré antérieurement à l’entrée en vigueur de ladite loi.
Dans sa décision, la Cour de cassation se fonde sur l’article 2 du Code civil en vertu duquel la jurisprudence considère qu’une loi nouvelle régit les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées. Elle en déduit, en l’espèce, qu’une instance judiciaire, étant en cours, aux fins de faire constater l’acquisition de ladite clause résolutoire, dont la validité est contestée au regard de la loi PINEL, les effets du commandement délivré au visa de cette clause ne sont pas définitivement réalisés, de sorte que la validité de la clause doit être appréciée au regard de cette loi nouvelle.
Par conséquent, la Cour de cassation censure la décision de la Cour d’appel qui constatait que le commandement de payer a été délivré avant l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014 et en déduisait que seule la nullité de la clause du bail prévoyant un délai de quinze jours était encourue aux termes de la législation alors en vigueur et que la sanction du réputé non écrit instaurée par cette loi à l’article L. 145-15 du code de commerce n’est pas applicable.
Une forme d’insécurité juridique résulte de cette décision dans la mesure où la Cour de cassation ne tient pas compte de la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail commercial comportant la clause résolutoire litigieuse (ante-Pinel), ce qui contrevient à la règle de la non-rétroactivité de la loi.
Jean-Pascal CHAZAL, avocat spécialiste en Droit commercial, des affaires et de la concurrence
Clémence LARGERON, avocat en droit commercial