Viole la clause de destination du bail le preneur qui organise des concerts et des spectacles de danse ou de chant dans l’établissement dès lors que le bail n’autorise que l’activité de commerce de vin et de restauration.
Dans un arrêt rendu en date du 8 juin 2017, la troisième Chambre civile de la Cour de cassation a été amenée à se prononcer sur la question suivante : Est-ce que l’exercice d’une activité naturellement complémentaire ou accessoire à celle prévue dans le bail peut être considérée comme implicitement autorisée par le bail ?
Sans surprise au regard de ses précédentes positions, la Cour de Cassation a répondu à cette question par la négative.
Dans cette affaire, la clause de destination litigieuse était claire, puisque les conditions générales du bail autorisaient une destination des lieux pour un usage de « café, bar, restaurant », à l’exclusion de toute autre activité. Or, le bailleur reprochait au preneur une extension de fait de ses activités par l’organisation de concerts musicaux, spectacles de danse orientale et karaokés, transformant ainsi le café, bar, restaurant traditionnel en un lieu de rencontre à caractère festif.
Selon la Cour de cassation, l’activité de concerts/spectacles déployée dans les lieux ne pouvait être considérée comme incluse implicitement dans l’activité commerciale autorisée par le bail. La Haute juridiction fait ici preuve d’une interprétation stricte et littérale des clauses du bail, se gardant à ce stade de prendre en considération les conséquences juridiques importantes qu’elle implique.
En effet, cette rigueur d’interprétation est lourde de conséquences, dans la mesure où la violation de la clause de destination du bail peut motiver à elle seule sa résiliation judiciaire. Il est ici important de rappeler que le bail est un élément essentiel du fonds de commerce, sans lequel l’activité se maintiendra difficilement.
Conseil : lorsqu’une modification de l’activité est envisagée, une attention toute particulière doit être portée à la destination contractuelle des lieux prévue dans le bail. En l’absence d’autorisation expresse concernant cette nouvelle activité, le preneur devra respecter les procédures de déspécialisation du bail pour lui permettre avec plus ou moins de contraintes de modifier la destination du bail.
(Cass. 3éme civ 8-6-2017 n° 14-26.208)
Emmanuel MAITRE, Serge VICENTE et Simon POLGE