A défaut de détermination expresse par les parties dans le bail commercial, la valeur locative est déterminée selon les dispositions de l’article L. 145-33 du Code de commerce.
Parmi les critères retenus, l’article L. 145-33 du Code de commerce prévoit que la valeur est notamment déterminée d’après « […] 3° Les obligations respectives des parties ».
En outre selon l’article R145-8 du même Code, « du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages ». Ainsi, les obligations mises à la charge du locataire au-delà de celles prévues par la loi ou les usages, et qui ne sont assorties d’aucune contrepartie, peut justifier une diminution de la valeur locative.
Dans l’affaire ayant fait l’objet de l’arrêt du 7 mai 2025 (n° 23-15.394), un locataire commercial sollicitait une révision à la baisse du loyer, au motif que le bail l’obligeait notamment à régler le loyer trimestriellement d’avance et à verser un dépôt de garantie équivalant à six mois de loyers.
En effet, si la loi n’oblige pas le versement d’un dépôt de garantie, dans la pratique, les bailleurs l’exigent comme condition au bail commercial. Le dépôt de garantie sert à garantir le bailleur contre les défaillances du locataire. Dans le cadre d’un bail commercial, les modalités du dépôt sont fixées par voie contractuelle dans une clause écrite.
En tout état de cause, le montant est libre. Toutefois, les sommes bloquées à titre de dépôt de garantie sont productives d’intérêts sous conditions. L’article L. 145-40 du Code de commerce prévoit en effet « Les loyers payés d’avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédantes celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes. »
Ainsi, dans sa décision, la Cour de cassation rappelle que le loyer versé par avance ainsi que le dépôt de garantie génèrent des intérêts au bénéfice du locataire pour la part excédant deux termes. C’était le cas en l’espèce puisqu’une clause du bail prévoyait le versement d’un dépôt de garantie d’un montant équivalent à six mois de loyers toutes taxes comprises outre les charges et que le loyer trimestriel était payable d’avance le premier jour du trimestre civil, ce dont il résultait que trois termes de loyers étaient versés à la bailleresse par avance.
Par conséquent, se fondant sur les articles L. 145-33, L. 145-40 et R. 145-8 du Code de commerce, la Cour de cassation a jugé que :
« 7. Dès lors qu’elle a pour contrepartie l’obligation légale du bailleur de payer au locataire des intérêts à un taux fixé par la loi, une stipulation d’un bail commercial qui met à la charge du locataire une obligation de payer en avance des sommes excédant celle correspondant au prix du loyer de plus de deux termes ne constitue pas en soi un facteur de diminution de la valeur locative.
8. La cour d’appel, qui a constaté qu’une clause du bail prévoyait le versement d’un dépôt de garantie d’un montant équivalent à six mois de loyers toutes taxes comprises outre les charges et que le loyer trimestriel était payable d’avance le premier jour du trimestre civil, ce dont il résultait que trois termes de loyers étaient versés à la bailleresse par avance, ce qui n’était pas interdit par l’article L. 145-40 du code de commerce, a, à bon droit, retenu que ces prévisions contractuelles n’entraînaient pas de minoration de la valeur locative. »
Jean-Pascal CHAZAL, avocat spécialiste en Droit commercial, des affaires et de la concurrence
Clémence LARGERON, avocat en droit commercial