En règle générale, le principe du renouvellement du bail et la fixation du loyer sont autonomes. Il est de jurisprudence constante que lorsque les parties n’ont rien prévu expressément, le renouvellement du bail s’opère aux clauses et conditions du bail, à l’exception de la durée et de la fixation du loyer, lequel peut être fixé ultérieurement entre les parties amiablement ou en saisissant le juge des loyers dans le délai de prescription de deux ans[1].
Ce n’est donc qu’à défaut de convention contraire et en l’absence de saisine du juge des loyers que le renouvellement du bail commercial s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration et que le loyer stipulé dans le bail précédent s’applique.
Or, par une décision du 15 avril 2021, la Cour de cassation a précisé la portée d’une demande de renouvellement comportant la mention « aux clauses et conditions du bail venu à expiration » afin de savoir si le prix du loyer applicable au nouveau bail est maintenu au prix de l’ancien.
En l’espèce, un bail commercial a été conclu entre deux sociétés moyennant un loyer annuel de 300 000 euros. Par acte du 23 novembre 2016, la société locataire a sollicité le renouvellement du bail « aux clauses et conditions du bail venu à expiration », demande de renouvellement que la société bailleresse a accepté. La locataire a, par la suite, sollicité la fixation du prix du bail renouvelé à un montant inférieur à celui du loyer précédent, soit la somme de 123 000 euros. La bailleresse ayant refusé la proposition, la locataire a décidé de saisir le juge des loyers commerciaux en fixation du loyer du bail renouvelé.
La Cour d’appel a rejeté la demande de la locataire, laquelle a formé un pourvoi en cassation en considérant que la mention dans la demande de renouvellement (sans réserve sur le prix) traduisait seulement un accord sur le principe du renouvellement du bail et non un accord sur le prix du loyer renouvelé.
La Cour de cassation confirme la décision de la Cour d’appel et reconnait que l’acceptation du renouvellement sans réserve sur le prix un loyer caractérise la volonté expresse de renouveler le bail aux conditions et clauses du bail précédent y compris le prix (Cass. Civ. 3e , 15 avr. 2021, FP-P, n° 19-24.231).
Ce faisant, l’acceptation par le bailleur de la demande de renouvellement, lorsqu’elle est émise sans réserve sur le prix par la locataire porte non seulement sur le principe du renouvellement mais aussi sur le prix.
Conseil : le moment du renouvellement du bail ne doit pas être négligé, il convient d’être vigilant sur le contenu et la formulation des demandes ou des congés émis portant sur le renouvellement au risque de voir se produire des effets inattendus et contraignants.
Me Jean-Pascal CHAZAL, avocat spécialiste en droit commercial
Clémence LARGERON
[1] Civ. 3e, 12 oct. 1982, JCP 1984. II. 20125, note B. Boccara ; 14 oct.1987, n° 85-18.132 ; 3 févr. 1988, n° 86-16.158 ; 6 mars 1991, n° 89-20.452 ; 17 mai 2006, n° 04-18.330 ; 19 déc. 2012, n° 11-21.340