Dans un arrêt du 27 juin 2024 (Civ. 3e , 27 juin 2024, n° 22-22.823), la Cour de cassation rappelle la distinction entre un contrat de bail, et un contrat de mise à disposition lorsque la jouissance des lieux s’inscrit dans le cadre de diverses prestations de services.
Le statut des baux commerciaux suppose un bail, c’est-à-dire le louage d’une ou plusieurs choses et lequel est défini par l’article 1709 du Code civil comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ».
Dans l’affaire soumise à la Cour de cassation, un bailleur a consenti un bail commercial à un locataire. Par la suite, ce dernier a lui-même conclu avec un tiers un sous-contrat de mise à disposition des bureaux ainsi que diverses prestations de services, distinctes de la seule mise à disposition desdits bureaux, à savoir l’ameublement, et l’entretien des locaux, le chauffage, l’accès internet, le téléphone, l’assurances, les services d’accueil, la surveillance et la sécurisation des bâtiments, l’accès à des espaces partagés (réfectoire, kitchenette, salle de réunion, salle de détente, machine à café en libre-service gratuit, sanitaires).
Le bailleur, considérant qu’il s’agissait d’une sous-location irrégulière, a assigné le locataire en réajustement du loyer principal sur le fondement de l’article L. 145–31, alinéa 3 du code de commerce.
La Cour d’appel a fait droit à la demande de réajustement du loyer du bailleur en considérant que la contrepartie financière était fixée notamment en fonction de la superficie du bureau et pas seulement par la prestation de services, de sorte que la prestation essentielle du contrat conclu entre le locataire et les tiers était constituée par la mise à disposition des bureaux, les prestations fournies (entretien, accueil, sécurité, etc.) n’étant qu’accessoires.
Mais l’arrêt est cassé par la Cour de cassation, aux motifs que le locataire fournissait aux tiers diverses prestations de services distinctes de la seule mise à disposition d’un bureau. Elle juge, à ce titre, que la qualification de sous-location, au sens de l’article L. 145-31 du code de commerce, est exclue lorsque le locataire met à disposition de tiers les locaux loués moyennant un prix fixé globalement, qui rémunère indissociablement tant la mise à disposition des locaux que des prestations de service spécifiques recherchées par les clients.
Ce faisant, le sous-contrat ne peut être divisé juridiquement en deux contrats distincts : une sous-location d’une part, un contrat de prestation de services d’autre part, dès lors qu’il n’y a qu’un seul prix pour l’ensemble.
Jean-Pascal CHAZAL, Avocat spécialiste en Droit commercial, des affaires et de la concurrence
Clémence LARGERON, Avocat en droit commercial