En cas de vente par le bailleur du local qu’il loue au locataire, ce dernier bénéficie d’un droit de préférence.
Le droit de préférence du locataire est prévu par l’article L145-46-1 du Code de commerce qui dispose que :
« Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.
Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet. »
Par une décision du 25 juin 2026 (n° 25-10.765), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé que le bailleur commercial reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, de sorte que la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente.
En l’espèce, des propriétaires indivis sont bailleurs d’un local donné à bail à un locataire, lequel a sous-loué à un sous-locataire. Il s’avère que le notaire a fait signifier au sous-locataire le projet de vente des propriétaires indivis d’un local commercial, lequel désignait le locataire comme destinataire. Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, le sous-locataire a informé le notaire qu’il acceptait l’offre et qu’il sollicitait un prêt pour financer le paiement du prix. Toutefois, les bailleurs ont informé leur locataire qu’ils n’avaient donné aucune instruction au notaire et que l’offre, adressée au sous-locataire, était inopérante.
La locataire a donc notifié son acceptation de l’offre puis a assigné les bailleurs en constat de la vente.
Dans sa décision, la cour d’appel de Paris a condamné les bailleurs à signer l’acte authentique de vente, dans la mesure où conformément à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, ces derniers ne pouvaient pas rétracter leur offre pendant le délai d’un mois à compter de la notification valant offre de vente, de sorte que la vente avait été régulièrement formée à la date à laquelle le locataire justifiait avoir obtenu son prêt.
Or, la troisième chambre civile de la Cour de cassation casse et annule l’arrêt d’appel sur le fondement des articles 1113 et 1116 du Code civil, ainsi que l’article L. 145-46-1 du Code de commerce en considérant que :
- le bailleur commercial reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle,
- la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, ce qui exclut toute action en exécution forcée de la vente.
Dans sa décision, la Cour de cassation articule les textes spécifiques au statut des baux commerciaux (articles L145-1 et suivants du Code de commerce) et ceux du droit commun concernant la formation du contrat (articles 1112 et suivants du Code civil). En effet, elle rappelle, dans sa motivation, qu’un contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation et que si l’offre ne peut pas être rétractée avant l’expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, à l’issue d’un délai raisonnable, la rétractation de l’offre en violation de cette interdiction empêche la conclusion du contrat et engage la responsabilité extra-contractuelle de son auteur dans les conditions du droit commun.
Il est toutefois à noter que l’article 1116 du Code civil précise que l’indemnisation ne pourrait pas compenser « la perte des avantages attendus du contrat », ce qui implique un risque important que le montant des dommages et intérêts octroyés soient faibles. En effet, puisque les avantages attendus du contrat sont exclus, ceux-ci devraient être limités aux seuls frais engagés, ce qui va à l’encontre du principe de réparation intégrale du préjudice subi.
Jean-Pascal CHAZAL, Avocat spécialiste en Droit commercial, des affaires et de la concurrence
Clémence LARGERON, Avocat en droit commercial