Par une décision du 10 avril 2025 (n°23-14.974), la Cour de cassation rappelle le caractère essentiel de l’obligation de délivrance du bailleur.
Elle fonde sa décision sur les articles 1719 et 1720 du Code civil qui prévoient que :
- selon l’article 1719 du code civil, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée (…) », 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…)» Ainsi, cet article pose le principe de l’obligation de délivrance et s’impose aux parties.
- selon l’article 1720 du Code civil, le bailleur est tenu de « délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».
De jurisprudence constante, la Cour de cassation considère que le bailleur ne peut pas s’exonérer de son obligation de délivrance. Elle a en effet jugé cela à propos des clauses d’acceptation des locaux en état par le locataire, mais également concernant une « clause de souffrance » (clause visée à l’art. 1724 c. civ. relative à l’exécution de travaux urgents que le locataire doit supporter) selon laquelle le bailleur s’affranchirait de son obligation de délivrer les lieux loués.
Le contentieux important en matière de répartition des travaux est également à souligner dans la mesure où l’obligation de délivrance, si elle doit exister lors de la conclusion du bail, constitue une obligation continue dont le respect s’impose au bailleur tout au long de l’exécution du contrat.
En l’occurrence, dans l’affaire jugée le 10 avril 2024, il s’agissait d’une clause de non-recours contre le bailleur et ses assureurs « du fait de la destruction ou de la détérioration totale ou partielle de tous matériels, objets mobiliers, valeurs quelconques et marchandises du fait de la privation ou de troubles de jouissance des lieux loués et même en cas de perte totale ou partielle des moyens d’exploitation ».
Le bailleur opposait cette clause au locataire et invoquait, à ce titre, l’exonération de son obligation de délivrance alors que le bien loué avait été affecté par des infiltrations d’eau.
La Cour de cassation considère qu « une clause de non-recours, qui n’a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d’entretien ou de réparation, n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance ».
Conseil : En droit commun, les conventions peuvent alléger les obligations des parties mais sans qu’il ne soit possible d’alléger les obligations qualifiées d’essentielles. La réforme du droit des contrats, qui est entrée en vigueur le 1er octobre 2016, a consacré cette limite (article 1170 du Code civil).
Me Jean-Pascal CHAZAL, avocat spécialiste en droit commercial
Me Clémence LARGERON, avocat en droit commercial