La Cour de cassation a rendu une nouvelle décision insistant sur l’importance de l’obligation de délivrance et de jouissance du bailleur.
En l’occurrence, en 2020, le locataire a assigné le bailleur aux fins d’obtenir sa condamnation à réaliser divers travaux de réparation rendus nécessaires par la vétusté et à l’indemniser de ses préjudices.
En réponse, le bailleur avait soulevé la prescription de la demande du locataire et par voie de conséquence, l’irrecevabilité de ses demandes.
Par une décision du 4 décembre 2025, la Cour de cassation rappelle que les obligations de délivrance et de jouissance du bailleur sont continues et exigibles pendant toute la durée du bail.
Par conséquent, elle juge qu’en cas de persistance du manquement du bailleur à celles-ci, cela constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur, sans encourir la prescription.
Antérieurement à la réforme du droit des contrats de 2016, la Cour de cassation avait déjà jugé qu’en cas de manquement du bailleur à son obligation de délivrance, le locataire pouvait obtenir une indemnisation et l’exécution forcée en nature (Cass civ. 3ème, 6 avril 2023 n°19-14.118).
Depuis la réforme du droit des contrats entrée en vigueur le 1er octobre 2016, le droit à l’exécution forcée est consacré à l’article 1221 du Code civil avec la question nouvelle de la balance d’intérêts puisque l’exécution forcée peut être poursuivie « sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier ». Le locataire peut également, dans certaines conditions, faire exécuter lui-même les travaux en vertu de l’article 1222 du Code civil.
Jean-Pascal CHAZAL, avocat spécialiste en Droit commercial, des affaires et de la concurrence
Clémence LARGERON, avocat en droit commercial