En matière de bail dérogatoire, peu importe la durée du bail et la durée du maintien dans les lieux du preneur à son terme, si ce dernier reste et est laissé en possession au-delà du terme contractuel, il s’opère un nouveau bail dont les effets sont régis par le régime des baux commerciaux.
Dans un arrêt récent, rendu le 8 juin 2017, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation est venue clarifier le champ d’application du régime des baux commerciaux dans les cas de maintien en possession du preneur dans les locaux au-delà du terme contractuel fixé dans le bail dérogatoire. Saisie d’un litige portant sur ce point, la Haute Juridiction a estimé que le critère d’application du statut des baux commerciaux n’était pas tant, le fait que la durée contractuelle du ou des baux dérogatoires successifs excède les trois années tolérées par la loi (en l’espèce seulement quatre mois), que la durée pendant laquelle le preneur est resté et a été laissé en possession à l’échéance du bail dérogatoire (en l’espèce plus d’un mois). On comprend ainsi, que la volonté des parties de déroger au statut des baux commerciaux, qui se traduit pour chacune d’elle par la renonciation à des droits protecteurs, ne peut être suffisamment claire et non-équivoque qu’à travers l’accord de volonté formulé dans le bail dérogatoire et ne peut avoir d’existence que pour la seule durée qui est conférée à ce dernier. Au-delà, c’est l’application de principe du statut des baux commerciaux qui reprend son empire.
Conseil : le bail dérogatoire, également appelé bail de courte durée, se transforme en bail commercial soumis aux dispositions du statut si le preneur reste dans les lieux et est laissé en possession à l’expiration de la durée contractuellement convenue, il convient par conséquent d’être très attentif à la durée fixée dans ce contrat et ne pas hésiter, le cas échéant, à le renouveler formellement, dans la limite de trois années cumulées.
(Cass, 3éme civ. 8-6-2017 n° 16-24045)
Emmanuel MAITRE, Serge VICENTE et Simon POLGE