Par deux décisions du 12 février 2026, la Cour de cassation a rappelé qu’en cas de délivrance d’un congé avec refus de renouvellement conduisant à l’obligation pour le bailleur de verser une indemnité d’éviction (article L145-9 du Code de commerce), le point de départ de la prescription biennale de l’action du locataire en paiement de cette indemnité court à compter de la date d’effet du congé (article L145-60 du Code de commerce).
En l’occurrence, dans ces deux affaires, le bailleur, qui avait notifié à son locataire un refus de renouvellement avec offre d’éviction, se prévalait de la prescription pour demander l’expulsion du locataire en ce qu’il était occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction.
Dans les deux affaires, la Cour de cassation a considéré que les actions étaient prescrites.
Dans la première affaire (12 février 2026, n°24-10.578), elle casse la décision de la Cour d’appel qui avait retenu la mauvaise foi du bailleur car il aurait par un courrier du 4 novembre 2019 demandé des éléments pour chiffrer l’indemnité d’éviction, rappelé qu’il pourrait se maintenir dans les lieux jusqu’à son versement et précisé son intention de procéder par voie d’expertise judiciaire en cas d’absence de transmission des documents sollicités, de sorte que le bailleur aurait reconnu le droit à indemnité d’éviction du preneur.
Dans la seconde affaire (12 février 2026, n°24-18.382), elle rejette les arguments du pourvoi (le locataire) :
– d’une part, en ce que le locataire à bail commercial, défendeur à l’instance de référé introduite par le bailleur sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile tendant au prononcé d’une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, ne s’était pas associé à la demande d’expertise aux fins de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction mais avait simplement émis protestations et réserves, de sorte qu’il ne bénéficiait pas de l’effet suspensif de la prescription attaché à la mesure d’instruction,
– d’autre part, en ce qu’il n’était pas caractérisé une reconnaissance par le bailleur du droit à indemnité d’éviction de son locataire, de nature à interrompre le délai de prescription, laquelle résulterait du contenu de son assignation en référé sollicitant une expertise aux fins d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction dont les motifs sont qualifiés de dubitatif, ni d’un dire adressé à l’expert judiciaire.
Conseil : l’hypothèse de la délivrance d’un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction peut cristalliser les relations entre les parties. Le locataire a intérêt à surveiller les délais de prescription et ce, malgré d’éventuelles négociations amiables, pour éviter, à compter de la date de prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, qu’il perde son droit au maintien dans les lieux, et se retrouve occupant sans droit ni titre et ainsi susceptible d’être expulsé. Le bailleur a, quant à lui, intérêt à éviter de caractériser tout motif d’interruption ou de suspension du délai de prescription.
Jean-Pascal CHAZAL, Avocat spécialiste en Droit commercial, des affaires et de la concurrence
Clémence LARGERON, Avocat en droit commercial