Par un arrêt du 5 mars 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation revient sur le lien entre résolution du bail commercial demandée par le bailleur et exception d’inexécution invoquée par le locataire en raison de troubles de jouissance.
En l’espèce, un bailleur a donné à bail à un locataire, par acte du 25 mai 2016, des locaux à usage mixte, commercial et d’habitation. Le locataire n’ayant pas payé les loyers, le bailleur a d’abord fait signifier à celui-ci un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’a ensuite assigné devant le juge des référés aux fins de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement de l’article L. 145-41 du code de commerce.
L’ordonnance du juge des référés, ayant fait droit à la demande du bailleur, a été infirmée par la Cour d’appel.
C’est pourquoi, le bailleur a assigné au fond le locataire en constatation de la résiliation de plein droit du bail au 17 novembre 2019 et en paiement des loyers, d’indemnités d’occupation et de réparations locatives. Le locataire a soulevé, à titre reconventionnel, l’exception d’inexécution et a sollicité des dommages et intérêts, d’un montant équivalent à celui des loyers impayés en réparation des troubles de jouissance subis pendant toute la durée du bail.
La Cour d’appel a rejeté la demande du locataire en ce qu’il n’avait pas sollicité de délais de paiement, ni la suspension des effets de la clause résolutoire, de sorte que l’exception d’inexécution est devenue inefficace une fois que la clause résolutoire est acquise, c’est à dire un mois après un commandement demeuré infructueux (la clause du bail commercial prévoyant une résiliation de plein droit).
Il s’avère, en effet, qu’en principe, un locataire ne peut pas valablement suspendre le paiement des loyers en raison d’un manquement du bailleur à ses obligation.
Néanmoins, la Cour de cassation a déjà jugé que l’exception d’inexécution est admise lorsque le locataire ne peut pas utiliser les locaux. Ce faisant, l’action en paiement à l’encontre du locataire peut être évitée lorsque le bailleur manque lui-même à ses obligations. C’est aux juges du fond qu’il revient d’apprécier souverainement si les manquements constatés sont suffisamment graves pour justifier la suspension par le locataire du paiement des loyers.
C’est sur ce point que la Cour de cassation a cassé la décision de la Cour d’appel, lui reprochant de ne pas avoir recherché, comme il le lui était demandé, si le locataire était fondé à opposer une exception d’inexécution pour chacun des loyers dont le paiement était réclamé par le bailleur, peu important donc que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement de payer.
Conseil : un locataire prend un risque important de voir son bail commercial résilié et d’être obligé de quitter les lieux loués s’il suspend le paiement des loyers en raison de manquements qui ne seraient pas suffisamment graves et ne concerneraient pas l’impossibilité pour lui d’user des lieux loués conformément à la destination contractuelle. Il est donc important de réaliser, en amont, une analyse des manquements reprochés au bailleur.
Jean-Pascal CHAZAL, Avocat spécialiste en Droit commercial, des affaires et de la concurrence
Clémence LARGERON, Avocat en droit commercial