Par une décision du 18 décembre 2025 (n°24-10.767), la Cour de cassation revient sur deux questions posées par le droit de préemption prévu à l’article L145-46-1 du Code de commerce.
En l’espèce, une SCI a cédé un immeuble à un tiers le 30 juin 2017. Le 9 et 16 juillet 2021, la société locataire a assigné le bailleur et le tiers acquéreur en nullité de la vente, restitution des loyers versés depuis la vente et indemnisation en ce que la vente est intervenue en fraude de ses droits.
L’enjeu était la recevabilité des demandes eu égard au risque de prescription.
Dans sa décision, la Cour de cassation a eu à répondre à deux questions :
D’une part, elle juge que la sanction du non-respect du droit de préemption prévoyant l’information du preneur par le bailleur de son intention de vendre le local loué, ainsi que le prix et les conditions de la vente est la nullité.
Elle écarte les arguments du pourvoi qui soutenait que le non-respect de l’article L145-46-1 du Code commerce était le réputé non écrit qui peut être soulevé de manière imprescriptible. Le pourvoi considérait que ce texte, étant d’ordre public, il est régi par l’article L145-15 du Code de commerce qui dispose que : « Sont nuls et de nul effet, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54 ».
D’autre part, elle applique la prescription biennale de l’article L145-60 du Code de commerce en ce qu’il s’agit d’une action exercée en vertu du statut des baux commerciaux.
La Cour de cassation rejette ainsi les arguments du pourvoi qui considérait que si le non-respect du droit de préemption est sanctionné par la nullité, la prescription applicable devait être la prescription quinquennale de droit commun en ce que l’action en nullité de la vente conclue par le bailleur au mépris des dispositions de l’article L145-46-1 du Code de commerce n’est pas une action exercée en vertu du bail commercial.
Conseil : en cas de vente des locaux par un propriétaire bailleur de locaux commerciaux, il faut veiller à respecter le droit de préemption du locataire prévu par l’article L145-46-1 du Code de commerce.
Jean-Pascal CHAZAL, avocat spécialiste en Droit commercial, des affaires et de la concurrence
Clémence LARGERON, avocat en droit commercial