Les clauses d’un bail commercial ne peuvent pas entraîner la responsabilité du bailleur pour soumission du locataire à un déséquilibre significatif au sens du droit de la concurrence.
Classiquement, le code de commerce en son article L 442-6, I-2°, prévoit qu’engage sa responsabilité celui qui soumet ou tente de soumettre un partenaire commercial à des obligations créant un « déséquilibre significatif » dans les droits et obligations des parties.
Dans une récente affaire, la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation a eu à connaître du cas d’un locataire d’un local situé dans un centre commercial qui souhaitait engager à l’encontre du bailleur une action en indemnisation en soutenant que les clauses de non-responsabilité du bailleur et de fixation d’un loyer minimum garanti qui figuraient dans le bail entraînaient un « déséquilibre significatif » entre les droits et les obligations des parties et pouvaient générer un droit à indemnisation en vertu de l’article L 442-6, I-2° du Code de Commerce.
Dans son arrêt, la Cour de Cassation a finalement rejeté l’application de cet article de loi aux baux commerciaux, partant d’une interprétation stricte de la loi selon laquelle seules les activités de production, de distribution et de services entrent dans le champ d’application de l’article L 442-6, I-2° du Code de commerce. Par conséquent, le litige, qui porte sur l’exécution d’un bail commercial, ne relève pas non plus des juridictions spécifiquement désignées pour statuer en application de ce texte.
Recommandation : du côté du locataire, il nous paraît important de contrôler le bon équilibre contractuel du bail commercial proposé, qui en théorie doit faire l’objet d’une négociation pour ne pas être qualifié de contrat d’adhésion et ainsi voir ses clauses créant un déséquilibre, réputées non écrites. Dès lors, en cas de constat d’un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations de chacune des parties, des propositions de rééquilibrage pourront être formulées en vue d’une signature d’un contrat négocié.
(Cass. 3e civ. 15-2-2018 n° 17-11.329)
Emmanuel MAÎTRE, Serge VICENTE et Simon POLGE