L’article L 145-46-1 du code de commerce dispose que lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de le vendre, il doit en informer le locataire, cette information valant offre de vente. Le locataire dispose d’un droit de préférence pour se porter acquéreur du local, qu’il doit exercer dans un délai d’un mois suite à la réception de la notification du propriétaire.
Cette disposition, issue de la loi du 18 juin 2014 dite loi « PINEL », est d’ordre public, les parties ne peuvent donc pas en écarter l’application, toute clause contraire étant réputée non écrite.
Par une décision du 29 juin 2023 (Cass. Civ. 3ème, 8 juin 2023, n°22-16.034), la Cour de cassation a jugé que le droit de préemption instauré par le code de commerce au profit du locataire ne s’applique pas si les locaux sont principalement affectés à une activité industrielle.
En l’absence de définition légale de la notion de local à usage industriel, la Cour de Cassation se réfère aux critères dégagés par le conseil d’Etat en matière fiscale, pour considérer qu’un local principalement affecté à l’exercice d’une activité qui concourt directement à la fabrication ou la transformation de biens corporels mobiliers et pour laquelle le rôle des installations techniques matériels et outillages mis en œuvre est prépondérant, doit être considéré comme un local industriel.
Le fait qu’une activité commerciale de négoce y soit exercée de manière accessoire ne suffit pas pour permettre au locataire de se prévaloir du droit de préemption instauré par la loi.
LA Cour de cassation délivre donc sa définition d’un local commercial, et adopte une interprétation stricte de la loi.
Conseil : le locataire qui entend bénéficier d’un droit de préférence en cas de vente du local qu’il loue, alors qu’il n’exerce pas de manière prépondérante, une activité commerciale ou artisanale dans les locaux, doit avoir négocié l’existence d’un tel droit de préférence dans le bail, en dehors du cadre légal, dans la mesure où il est possible, conventionnellement, de prévoir un tel droit de préférence, qui devra être rédigé de manière précise pour éviter toute difficulté dans sa mise en oeuvre.
Me Emmanuel MAITRE, avocat spécialiste en droit des sociétés