Dans deux décisions récentes, la Cour de cassation se prononce sur des questions relatives aux obligations principales qui pèsent sur le bailleur et renforce la protection du locataire.
A titre de rappel, l’article 1719 du Code civil dispose que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière » :
- D’une obligation de délivrance: (article 1719 du Code civil 1° : « De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent »),
- D’une obligation d’entretien, (article 1719 du Code civil 2° : « D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée» renforcé par l’article 1720 du Code civil qui dispose que « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives »).
- D’une obligation de jouissance paisible à l’égard du locataire, (article 1719 du Code civil 3° : « D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail»).
En premier lieu, dans sa décision du 19 juin 2025 (n°23-18.853), la 3ème chambre civile de la Cour de cassation considère que l’obligation de délivrance, d’entretien et de jouissance paisible du bailleur « ne cesse qu’en cas de force majeure ». Cela signifie qu’en toutes circonstances, sauf à démontrer l’existence d’un cas de force majeure, le bailleur est tenu de :
- remédier aux désordres survenus dans les locaux loués. A ce titre, il doit, ou bien exécuter lui-même les travaux, ou bien avancer au locataire les sommes nécessaires,
- indemniser le locataire de son préjudice de jouissance à compter du jour où il en est informé jusqu’à sa cession.
En l’occurrence, il s’agissait d’infiltrations intervenues dans des locaux privatifs d’un immeuble collectif, causées par la vétusté de la toiture.
D’abord, la Cour de cassation a jugé que le bailleur devait remédier aux désordres dans les locaux privatifs (en l’espèce, reprise des faux plafonds notamment) et ce, quand bien même le locataire avait tardé à informer son bailleur de l’existence des désordres.
Ensuite, elle considère que le bailleur doit indemnise le locataire au titre de son préjudice de jouissance, et ce même si le bailleur avait réalisé les diligences nécessaires auprès du syndic de copropriété pour que ce dernier remédie à la vétusté de la toiture, et que les travaux à réaliser dans la partie collective ne dépendaient pas du bailleur
Enfin, elle indique que le préjudice doit être intégralement réparé au locataire, c’est-à-dire du jour où il a été informé jusqu’à sa cessation, de sorte qu’elle rejette la perte de chance qui avait été retenu par la Cour d’appel au titre retard du bailleur dans la réalisation des diligences auprès du syndic de copropriété.
Certains auteurs prennent acte des multiples références à la force majeure comme seul cas d’exonération de la responsabilité du bailleur, ce qui les conduit à qualifier l’obligation de délivrance et de jouissance du bailleur, d’obligation de résultat (Jehan-Denis BARBIER et Severine VALADE, Dalloz Actualité, 4 juillet 2025). Cela signifie que le débiteur de l’obligation sera responsable, qu’il y ait faute ou pas, dès lors que le résultat n’est pas atteint, sauf s’il rapporte la preuve d’un cas de force majeure.
En second lieu, la Cour de cassation juge, dans sa décision du 10 juillet 2025 (n°23-20.491), que la prescription quinquennale de droit commun s’agissant de l’action en résiliation fondée sur les manquements du bailleur à son obligation de délivrance et de jouissance paisible lui incombant, ne court pas tant que lesdits manquements perdurent.
En l’espèce, une SCI a donné à bail à une société commerciale un terrain, des hangars et des bureaux.
La société commerciale assigne la SCI bailleresse en résiliation du bail et en indemnisation en ce que la SCI aurait amputé d’un tiers l’assiette du bail en construisant un hangar et un parking, loué à un tiers qui empêchait l’accès aux bâtiments qu’elle louait.
La SCI a soulevé l’irrecevabilité de l’action en ce qu’elle serait prescrite.
La Cour d’appel avait jugé que le délai de prescription court à compter du jour de la connaissance de la réduction de la surface louée et de la difficulté à accéder au hangar loué.
Or, la Cour de cassation a cassé cette décision en retenant que l’obligation de délivrance ou de jouissance paisible incombant au bailleur est une obligation continue, exigible pendant toute la durée du bail, de sorte que la prescription de l’action fondée sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance et de jouissance paisible ne courrait pas tant que la réduction de l’assiette du bien persistait.
Conseil : L’obligation de délivrance figure parmi les obligations essentielles du bailleur, lequel ne peut pas s’exonérer de cette obligation par des stipulations du bail commercial. Son importance se mesure également aux nombreux domaines que recouvre cette obligation de délivrance en matière de baux commerciaux (répartition des charges et travaux, urbanisme, etc.).
Jean-Pascal CHAZAL, avocat spécialiste en Droit commercial, des affaires et de la concurrence
Clémence LARGERON, avocat en droit commercial