La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification sur la vie économique apporte de nombreuses et diverses évolutions législatives dans de multiples domaines.
Parmi ceux-ci, la loi de simplification de la vie économique modifie certaines dispositions des articles L.145-1 et suivants du Code de commerce régissant le statut des baux commerciaux.
Il convient donc de revenir sur les nouvelles dispositions en question :
Sur le droit de préférence du locataire : l’article L.145-46-1 du Code de commerce concernant l’hypothèse de la vente des locaux par le bailleur et le droit de préemption du preneur qui en découle, est modifié en ce qu’il précise le champ d’application du dispositif. Les locaux commerciaux et artisanaux concernés par ce dispositif, au sens de l’alinéa 1er du même texte, sont définis comme suit :
- Le local à usage commercial est défini comme tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité de commerce de détails ou de gros, ou de prestations de services à caractère commercial, y compris les réserves et les emplacements attenant affectés à ces activités ou à ces prestations, à l’exclusion des locaux à usage exclusif de bureaux et des entrepôts.
- Le local à usage artisanal s’entend de tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité professionnelle indépendante de production, de transformation, de réparation ou de prestations de services figurant sur une liste établie par décret, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à cette activité, à l’exclusion des entrepôts.
Cette définition met fin à une partie du débat jurisprudentiel et doctrinal portait notamment sur le point de savoir si les locaux industriels et les bureaux étaient concernés par le droit de préemption du locataire en cas de vente du local.
Ce nouveau dispositif s’appliquera aux ventes intervenues après la promulgation de la loi, c’est-à-dire à compter du 26 mai 2026.
- Sur la mensualisation du loyer: il était constant que les parties pouvaient négocier librement la périodicité du paiement des loyers (mensuel, trimestriel, semestriel, annuel, etc.). Désormais, un nouvel article L.145-32 du Code de commerce crée un droit pour le locataire d’obtenir une mensualisation de son loyer mais limité aux locaux destinés à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros, ou de prestation de services à caractère commercial ou artisanal. Ce faisant, on pourrait considérer que les bureaux (agences bancaires, agences immobilières, etc.) ainsi que les plateformes logistiques en bénéficieront dans la mesure où il ne s’agit pas de la même définition que les locaux entrant dans le champ d’application du droit de préférence. En outre, le texte exige qu’il n’existe pas d’arriéré dans le paiement des sommes dues au titre des loyers et des charges, qui n’ont pas fait l’objet d’une contestation préalable.
Par conséquent, sur une simple demande du locataire, le bailleur devra accorder la mensualisation à son locataire, qui prendra effet à compter de l’échéance suivante.
Il ne peut être dérogé à ce texte par une stipulation particulière prévue entre les parties, puisqu’à défaut celle-ci serait réputée non écrite (article L.145-15 du Code de commerce élargi).
Ce nouveau dispositif est applicable aux baux en cours d’exécution à la date de promulgation de la loi, c’est-à-dire à compter du 26 mai 2026.
- Sur le plafonnement du dépôt de garantie et des autres garanties locatives: le preneur qui a le droit à la mensualisation bénéficie aussi du plafonnement du dépôt de garantie et des autres garanties (valeurs des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature demandées afin d’assurer la bonne exécution du contrat de bail) dans la limite de 3 mois de loyer. Pour ceux qui ne sont pas concernés, il reste que les parties déterminent librement le montant du dépôt de garantie, étant toutefois rappelé qu’en vertu de l’article L.145-40 du Code de commerce, si le montant du dépôt de garantie correspond à plus de deux termes de loyer, les sommes qui excédaient cette limite portent obligatoirement intérêts au profit du locataire.
Le dépôt de garantie doit être restitué au preneur dans les 3 mois à compter de la remise des clés. Pour les autres garanties de toute nature, le bailleur dispose de 6 mois pour les restituer au preneur et en obtenir la main levée.
Par ailleurs, en cas de mutation à titre gratuit ou onéreux, l’obligation de restituer au preneur les sommes payées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur. Toutefois, s’agissant des autres garanties, celles-ci deviennent caduques, ce qui implique l’obligation pour le cédant de restituer au preneur les documents afférents et de procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de 6 mois.
- Sur les délais de paiement: dans l’hypothèse de la mise en œuvre d’une clause résolutoire figurant dans un bail commercial, c’est-à-dire en cas de non-paiement par le locataire d’un seul terme de loyer ou charges du bail, le bailleur peut faire délivrer un commandement de payer au locataire. Si celui-ci demeure infructueux pendant un délai d’un mois, le bailleur a la possibilité de saisir un juge afin de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, l’expulsion du locataire, ainsi que d’obtenir le paiement des loyers impayés.
En réponse, le locataire a la possibilité de solliciter du juge, dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 alinéa 1 du Code civil, des délais de paiement, ce qui suspendrait la réalisation et les effets de ladite clause résolutoire.
L’article 1343-5 du Code civil précise que le juge peut « compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner dans la limite de deux années le paiement des sommes ».
C’est donc en considération de la situation du locataire et des besoins du bailleurs, que le juge doit normalement se prononcer.
L’article L.145-41 du Code de commerce vient désormais durcir les conditions d’octroi de délais de paiement au profit du locataire. Le texte précise, en effet, en son alinéa 3, que si la clause résolutoire est mise en œuvre en cas de manquement du locataire au paiement de ses loyers, le juge ne peut accorder des délais de paiement qu’à deux conditions, à savoir :
- « la capacité du preneur à régler la dette locative»,
- « la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience».
Ces nouvelles règles s’appliqueront aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduite à compter de l’entrée en vigueur de la loi, soit le 28 mai 2026.
- Sur les clauses dites tunnel: il est créé un nouvel article L.145-38-1 du Code de commerce concernant les clauses d’échelles mobiles (clauses d’indexation).
Cet article consacre la validité des clauses encadrant la variation de l’indexation aussi bien à la hausse qu’à la baisse s’agissant de baux de locaux à usage commercial dont le loyer est indexé sur l’indice des loyers commerciaux (ILC), à la condition que les limitations jouent dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse.
Toutefois, cet article ne fait aucune mention de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT).
Aucune disposition transitoire n’étant spécifiée dans la loi, ce dispositif devrait entrer en vigueur à compter de la publication de la loi, soit le 26 mai 2026.
Jean-Pascal CHAZAL, Avocat spécialiste en Droit commercial, des affaires et de la concurrence
Clémence LARGERON, Avocat en droit commercial