Par une décision du 12 septembre 2019 (Cass. civ. 3ème, 12 sept. 2019, n°18-20.727), la Cour de cassation qualifie les loyers issus d’une sous-location non autorisée de fruits civils, c’est-à-dire de revenus d’une chose soumis aux disposions de l’article 547 du Code civil.
Pour rappel, en droit en commun, la sous-location est par principe autorisée, sauf stipulation contraire (article 1717 du Code civil). En revanche, la sous-location, non expressément autorisée par le propriétaire bailleur, est interdite dans les baux à usage d’habitation (article 8 de la loi du 6 juillet 1989) ainsi que dans ceux à usage commercial (article L. 145-31 du Code de commerce).
La Cour de cassation sanctionne de façon inédite une sous-location illicite sur le fondement de l’article 546 du Code civil qui dispose que la propriété « donne droit sur tout ce qu’elle produit » en vertu du droit d’accession et de l’article 547 selon lequel les fruits civils appartiennent au propriétaire par ce droit d’accession.
Ainsi qualifiés de fruits civils, les loyers issus des sous-locations illicites reviennent au propriétaire bailleur ; le locataire ne peut y prétendre. Si la solution a été rendue à propos d’un bail à usage d’habitation, aucune raison ne semble s’opposer à ce qu’elle s’applique en matière de bail commercial, et de manière générale à tous les autres baux.
Sont donc réduits à néant les avantages qu’auraient pu procurer une sous-location non régularisée.
Conseil : en cas de sous-location d’un immeuble, pensez à envisager ces questions dans le bail ! Si vous être locataire, il faut vous assurer du consentement préalable du propriétaire à cette sous-location. Si vous être bailleur, alors vous pouvez réclamer les sous-loyers perçus au titre de la sous-location à laquelle vous n’avez pas consentie, sous réserve de la prescription de cinq ans.
Me Jean-Pascal CHAZAL, avocat spécialiste en droit commercial
Marine COMTE, stagiaire