En application de l’article 1603 du Code civil, le vendeur d’un bien est tenu de respecter deux obligations :
- Une obligation de délivrance et notamment la délivrance conforme aux stipulations convenues dans le contrat.
- Une obligation de garantie, laquelle comprend notamment la garantie contre les vices cachés de la chose (défauts d’une chose la rendant impropre à l’usage auquel elle est destinée, ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou ne n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il en avait eu connaissance).
Lorsqu’un bien est vendu à plusieurs acquéreurs successifs, le sous-acquéreur jouit de tous les droits et actions attachés au bien transmis. Il bénéficie ainsi des recours au titre d’une part, du défaut de conformité et d’autre part, de la garantie des vices cachés.
Par une décision du 30 septembre 2021 (Cass. 3ème civ. 30 septembre 2021, n°20-15.354 et n°20-16.156), la Cour de cassation a précisé les conditions d’exercice de ces deux recours à l’occasion, en l’espèce, de la vente, successivement à deux sociétés, d’un terrain qui était détenue antérieurement par une compagnie pétrolière. Au cours des travaux d’aménagement et de terrassement, une pollution aux hydrocarbures a été découverte sur ledit terrain, de sorte que le sous-acquéreur a agit à l’encontre des deux vendeurs successifs aux fin d’indemnisation sur le fondement du manquement à leur obligation de délivrance conforme et de la garantie des vices cachés.
Il ressort de la décision que :
- Le vendeur d’origine peut être condamné pour défaut de délivrance conforme dans la mesure où l’acte initial de vente comportait une clause dite de « dépollution » mentionnant l’absence de pollution du site. Ce faisant, la pollution est entrée dans le champ contractuel, de sorte qu’en cas de non-respect des conditions contractuelle, en l’occurrence de dépollution du site, l’action du sous-acquéreur peut être fondée sur le défaut de conformité.
- L’action contre le vendeur intermédiaire ne peut, toutefois, pas être fondée sur le défaut de délivrance conforme compte tenu du fait qu’aucune clause de dépollution du site n’était stipulée au contrat liant le vendeur intermédiaire et le sous-acquéreur. La dépollution figurant en dehors du champ contractuel, le sous-acquéreur ne peut agir contre le vendeur intermédiaire que sur le terrain des vices cachés. En l’espèce, le site était devenu inconstructible en raison de la pollution et donc non conforme à sa destination.
Conseil : En faisant entrer dans le champ contractuel les caractéristiques du bien transmis, il est plus aisé d’agir sur le fondement du défaut de conformité que sur la garantie légale des vices cachés. Ainsi, il faut porter une attention particulière à la rédaction d’un contrat afin de se prémunir ou d’anticiper tous litiges futurs.
Me Jean-Pascal CHAZAL
Avocat spécialiste en droit commercial