Par une décision du 25 septembre 2024 (n° 23-14.477), la Cour de cassation a jugé qu’un pacte de préférence qui ne comportait aucun terme, qualifié dès lors d’engagement perpétuel, n’est pas sanctionné par la nullité du contrat, toutefois chaque contractant peut y mettre fin à tout moment sous réserve de respecter un délai de préavis prévu dans le contrat, ou, à défaut, raisonnable.
Par conséquent, en l’absence de résiliation du pacte de préférence, le promettant qui décide de vendre son bien, doit le proposer en priorité au bénéficiaire du pacte. Cette solution est conforme aux nouvelles dispositions issues de la réforme du droit des contrats entrée en vigueur en 2016, qui prévoit que, si « les engagements perpétuels sont prohibés », « chaque co-contractant peut y mettre fin dans les conditions prévues pour le contrat à durée indéterminée » (article 1200 du Code civil).
Il s’agira donc de distinguer les pactes de préférence comportant un terme au-delà duquel le promettant n’a plus à proposer en priorité la cession du bien au bénéficiaire, et les pactes de préférence à durée indéterminée pour lesquels le droit de priorité au bénéficiaire demeure jusqu’à la résiliation du pacte par l’une ou l’autre des parties.
Conseil : il nous parait opportun de fixer un terme à un pacte de préférence, dans la mesure où un pacte de préférence sans terme, qui peut être résilié de manière discrétionnaire par l’une ou l’autre des parties à n’importe quel moment, n’est guère contraignant puisqu’il suffit de le résilier avant la vente du bien.
Jean-Pascal CHAZAL, avocat spécialiste en Droit commercial, des affaires et de la concurrence
Clémence LARGERON, avocat en droit commercial