La résolution d’un contrat a un effet rétroactif, cela signifie que les parties sont remises dans l’état dans lequel elles se trouvaient avant la conclusion du contrat et par conséquent, elle entraine des restitutions. D’ailleurs, depuis l’entrée en vigueur de la réforme du droit des contrats, issue de l’ordonnance du 10 février 2016, lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procurées l’une à l’autre.
Par ailleurs, il existe un principe en droit des biens selon lequel le possesseur fait les fruits siens lorsqu’il est de bonne foi (article 549 du Code civil). Dès lors, un acquéreur de bonne foi peut conserver les fruits engendrés par le bien acquis.
Dans sa décision du 11 février 2021, la Cour de cassation tire les conséquences de cette règle et limite pour une société civile immobilière venderesse, la restitution à l’immeuble, objet de la vente et refuse la restitution des loyers et l’avantage fiscal perçu par l’acquéreur avant le prononcé de la résolution dans la mesure où la société venderesse ne formule aucune demande à ce titre (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 11 février 2021, n°20-11.037).
En effet, la Cour de cassation considère que le vendeur doit formuler expressément sa demande de restitution des fruits engendrés par le bien depuis la vente.
Ce faisant, le juge ne peut pas prononcer d’office la restitution des fruits au profit du vendeur mais doit être saisi d’une demande expresse à ce titre.
Les nouvelles dispositions issues de la réforme du droit des contrats qui seraient désormais applicables sont les articles 1352-3 et 1352-7 du Code civil qui disposent que « La restitution inclut les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurée. La valeur de la jouissance est évaluée par le juge au jour où il se prononce. Sauf stipulation contraire, la restitution des fruits, s’ils ne se retrouvent pas en nature, a lieu selon une valeur estimée à la date du remboursement, suivant l’état de la chose au jour du paiement de l’obligation » et « Celui qui a reçu de mauvaise foi doit les intérêts, les fruits qu’il a perçus ou la valeur de la jouissance à compter du paiement. Celui qui a reçu de bonne foi ne les doit qu’à compter du jour de la demande ».
Conseil : les conséquences de la résolution d’un contrat peuvent être préjudiciables au vendeur, c’est pourquoi, il convient d’anticiper les effets de la cessation du contrat et en cas de contentieux, de veiller à formuler toutes les demandes expressément.
Me Jean-Pascal CHAZAL, avocat spécialiste en droit commercial
Clémence LARGERON et Marine COMTE