Dans une Ordonnance n°2023-80 du 08 février 2023, le Bail Réel Solidaire d’Activité a été créé (BRSA). Ce bail créer un nouveau droit réel dédié aux microentreprises (qui occupe moins de 10 personnes et dont le chiffre d’affaires annuel ou le total du bilan annuel n’excède pas 2 millions d’euros).
Le BRSA est un bail par lequel un organisme de foncier solidaire consent à un preneur l’accession à la propriété de certains locaux sous conditions de plafond de prix de cession et avec, s’il y a lieu, obligation pour le preneur de construire ou de réhabiliter des constructions existantes. Le bail ne peut être consentie que pour une durée comprise entre 12 et 99 ans et il concerne les locaux qui doivent être à usage professionnel ou commercial.
Plusieurs possibilités sont ouvertes :
- Soit le BRSA est consentie par un organisme de foncier solidaire à une microentreprise, laquelle doit occuper les locaux ;
- Soit le BRSA peut être conclu avec un établissement public local ou une entreprise publique qui louera ou vendra les droits réels immobiliers locaux à des microentreprises à des niveaux de loyers modérés.
Le bail est réglementé par le Code de la construction et de l’habitation. Il est notamment prévu, sans que cette liste ne soit exhaustive que : tout changement de destination des lieux ou des activité est subornée à l’accord préalable du bailleur ; le bail peut obliger le preneur à effectuer des travaux de construction ou de réhabilitation ; le preneur doit maintenir en bon état d’entretien et de réparations les constructions existantes lors de la conclusion du bail et celles qu’il réalise pendant la durée de celui-ci ; le preneur doit s’acquitter d’une redevance dont le montant tient compte des conditions d’acquisition du patrimoine par l’organisme de foncier solidaire et, le cas échéant, des conditions financières et techniques de l’opération de construction ou de réhabilitation des logements et des conditions d’occupation des logements, objet du bail réel solidaire…
Les modalités d’application de ce nouveau BRSA seront précisées par un décret en Conseil d’Etat.
Me Jean-Pascal CHAZAL, avocat spécialiste en droit commercial
Me Marine COMTE, avocat en droit commercial