Pour être qualifié de Marchand de Biens trois conditions doivent être cumulativement remplies :
- Les opérations doivent être habituelles et les achats doivent être effectués dans l’intention de revendre, cette intention s’appréciant au moment de l’achat ;
- Les opérations consistent en des achats suivis de ventes ;
- Les opérations doivent porter sur certains biens (immeubles, fonds de commerce, actions ou parts de sociétés immobilières).
L’administration précisait que l’habitude pouvait résulter de la pluralité de ventes réalisées dans le cadre d’une même opération ou de l’activité présente ou passée du contribuable.
Ainsi, lorsque le caractère habituel des opérations était établi, l’intention spéculative était présumée. Le cédant devait alors apporter tout moyen de preuves pour faire échec à cette présomption.
Pour se mettre en conformité avec la jurisprudence du Conseil d’Etat estimant que l’intention spéculative s’apprécie au moment de l’achat et non au moment de la revente, l’administration supprime de sa doctrine la présomption d’intention spéculative liée au caractère habituel des opérations (BOI-BIC-CHAMP-20-10-10). Il en est également ainsi de la présomption d’intention spéculative qui était établie pour les biens cédés moins de quinze ans après leur construction.
Se faisant, la charge de la preuve est renversée, l’administration doit désormais prouver l’intention spéculative du contribuable.
Marlène ALONSO et Alexandra GASC-MIZIAN