Afin d’améliorer la trésorerie des entreprises, la loi de finances pour 2021 instaure un régime d’étalement des plus-values réalisées lors d’opération de lease back. Il s’agit pour une entreprise propriétaire de son immeuble de céder ce dernier à une entreprise de crédit-bail tout en conservant la jouissance en vertu d’un contrat de crédit-bail immobilier. Cette opération de cession entraine la constatation d’une plus-value qui peut désormais être réintégrée par part égale sur les exercices clos pendant la durée du contrat de crédit-bail dans une limite de 15 ans.
Cette mesure est ouverte aux sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés ou à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, des bénéfices agricoles ou des bénéfices non commerciaux. Elle ne s’applique pas aux immeubles de placement à l’exception toutefois des immeubles sous-loués à une société avec laquelle le crédit preneur entretien des liens de dépendance tels que définis à l’article 39, 12 du CGI. Cette dérogation permet donc d’envisager des opérations de crédit-bail lorsque l’une des sociétés d’un groupe sous-loue le bâtiment à une autre société appartenant au même groupe.
Le bénéfice de l’étalement de la plus-value est optionnel et relève d’une décision de gestion opposable à l’entreprise. Les règles d’étalement diffèrent selon le régime d’imposition de la société :
Pour les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés, les plus-values constatées relèvent du régime du court terme. L’étalement doit être réalisé par part égale sur une durée au plus de 15 ans.
Concernant les sociétés soumises à l’impôt sur le revenu, il y a lieu de distinguer la plus-value relevant du régime du court terme et la plus-value relevant du régime du long terme. Lorsque la plus-value à long terme bénéficie d’un abattement pour durée de détention de 10% par année au-delà de la cinquième, l’étalement se pratique sur le montant de la plus-value à long terme restant imposable après abattement.
La durée d’étalement est calculée à partir de l’année de réalisation de la plus-value et s’applique sur la durée du contrat de crédit-bail immobilier. En cas de résiliation du contrat de crédit-bail ou d’acquisition de l’immeuble en cours de crédit-bail le solde de la plus-value non encore réintégré devient immédiatement imposable.
Ce régime d’étalement des plus-values est temporaire et s’applique aux cessions réalisées au profit d’une société de crédit-bail entre le 1er janvier 2021 et le 1er juin 2023 dès lors que cette cession est précédée d’un accord de financement accepté par le crédit preneur entre le 28 septembre 2020 et le 31 décembre 2022.
Marlène ALONSO
Avocat spécialiste en droit fiscal