Les sociétés civiles, se livrant de manière non accessoire à des activités commerciales[1], sont assujetties de plein droit à l’Impôt sur les Sociétés (IS). Toutefois, par mesure de tolérance, celles d’entre elles exerçant de telles activités de manière « accessoire » ne sont pas assujetties à l’IS[2].
Le caractère accessoire de l’activité commerciale est reconnu, si les recettes provenant de cette activité ne dépassent pas 10% du chiffre d’affaires hors taxes (HT) total au titre de l’exercice en cours. Si ce plafond de 10% est dépassé au cours d’un exercice, la doctrine administrative[3] admet de vérifier si le seuil est également dépassé sur la moyenne des chiffres d’affaires HT de l’année en cours et des trois années précédentes. Dans le cas où le seuil est effectivement dépassé sur cette moyenne de 4 exercices, alors la société sera assujettie à l’IS, à défaut elle restera soumise au régime des sociétés de personne (IR).
Par une décision du 23 décembre 2025[4], la Haute juridiction administrative a apporté une précision quant à l’appréciation de cette tolérance fiscale.
En l’espèce, la SCI, propriétaire d’une résidence pour les personnes âgées, donnait en location meublée de courte durée un appartement situé dans la résidence. Les recettes dégagées par cette activité commerciale dépassaient le plafond (10 %) de chiffre d’affaires HT total au titre des exercices 2015 et 2017, mais elles étaient inférieures à ce seuil au titre de l’exercice 2016. Après la vérification de comptabilité, l’Administration fiscale a assujetti la société aux cotisations supplémentaires d’IS au titre des exercices 2016 et 2017 ce qui fut contesté par le contribuable.
S’appuyant sur la doctrine fiscale précitée[5], le Conseil d’Etat a jugé que le franchissement du seuil d’activité commerciale accessoire (10 % du chiffre d’affaires HT total) s’apprécie exercice par exercice. De ce fait, l’assujettissement à l’IS au titre d’un exercice ne prive pas la société du bénéfice de la tolérance administrative l’année suivante si la part des activités commerciales n’atteint pas le seuil de 10%.
Ainsi, pour les SCI se livrant à des activités commerciales « accessoires », l’appréciation annuelle du franchissement de seuil de « commercialité » apporte une réversibilité du régime fiscal, variable d’une année à l’autre au gré des activités.
Rappelons que le changement de régime fiscal (IR à IS ou IS à IR) emporte les conséquences fiscales d’une cessation d’entreprise avec imposition des plus-values latentes et des bénéfices non encore taxés. Toutefois, si la société conserve au bilan, les mêmes valeurs comptables et que leur imposition reste possible dans le cadre du nouveau régime fiscal, aucune taxation complémentaire ne sera due[6].
Compte tenu de l’insécurité fiscale sur le long terme de l’exercice d’activités commerciales par une société civile, il est important d’en analyser les conséquences en amont et le cas échéant de décider d’une restructuration d’entreprise pour maitriser utilement sa fiscalité.
MARLENE ALONSO, Avocate spécialiste en droit fiscal
TATIANA BOGATKINA, Juriste fiscaliste
[1] Au sens des articles 34 et 35 du CGI
[2] Article 206 du CGI
[3] BOI-IS-CHAMP-10-30 n°320 et suivant
[4] CE, 23 décembre 2025, n°503043
[5] BOI-IS-CHAMP-10-30 du 04/07/2018
[6] Article 221 bis du CGI