L’activité de location d’immeubles est une activité par nature civile non soumise à TVA. Toutefois, en application de l’article 260 2° du Code Général des Impôts, les locations de locaux nus à usage professionnel peuvent, par option, être assujetties à la TVA. L’option peut être dénoncée à partir du 1er janvier de la 9ème année civile suivant celle au cours de laquelle elle a été exercée.
L’intérêt de l’option est évident lorsque le local professionnel est construit ou acquis neuf mais aussi lorsqu’il existe des travaux importants à réaliser avant la mise en location. Elle permet de récupérer la TVA acquittée sur les travaux ou l’acquisition.
Lorsqu’elle est exercée, l’option est réalisée immeuble par immeuble. Ainsi, une SCI qui détiendrait plusieurs immeubles doit opter à la TVA pour chacun des immeubles qu’elle détient si elle y trouve un intérêt.
Par une décision du 09 septembre 2020, le Conseil d’Etat a admis que, sur un même ensemble immobilier, l’option à la TVA puisse être exercée local par local. Cette solution était contraire à la doctrine administrative en vigueur qui précisait que l’option devait obligatoirement être exercée de manière globale (BOI-TVA-CHAMP-50-10).
Par une réponse ministérielle GRAU du 16 novembre 2021, le ministre de l’économie et des finances reconnait que le bailleur puisse exercer l’option de manière globale ou sur certains locaux seulement situés dans un même ensemble immobilier à condition toutefois que cette désignation soit effectuée de façon expresse, précise et non équivoque. Le choix d’exercer l’option à la TVA ne suit pas obligatoirement la division juridique de l’immeuble. Il est donc possible de faire une sélection fine des locaux sur lesquels portera l’option.
Par ailleurs, la réponse ministérielle précise que pour les options en cours à la date de l’arrêt du Conseil d’Etat et « pour lesquelles court la période de neuf années civiles mentionnée à l’article 194 de l’annexe II au code général des impôts (CGI), les bailleurs sont fondés, sous réserve d’en informer l’administration, à en limiter la portée à certains locaux qui y sont éligibles, sans que cette limitation n’ait une incidence sur le décompte et le terme de cette période. »
Ainsi, si un bailleur détient plusieurs locaux dans un même ensemble immobilier, il est possible de dénoncer, à partir du 1er janvier de la neuvième année civile qui suit celle au cours de laquelle l’option a été exercée, cette option au titre de certains locaux qu’il aura individualisé.
J’attire votre attention sur le fait que si le local pour lequel le bailleur souhaite dénoncer l’option, a ouvert droit à récupération de TVA, il conviendra de vérifier au préalable l’incidence de cette dénonciation sur l’éventuelle TVA à reverser dans le cadre de la régularisation prévue à l’article 207 annexe II du CGI.
Marlène ALONSO
Avocat spécialiste en droit fiscal