FOCUS
La valeur locative constitue un enjeu important du statut des baux commerciaux. En effet, si le loyer peut être fixé, initialement, lors de la conclusion du bail, entre les parties, à la valeur de marché (c’est-à-dire celle correspondant au loyer négocié librement par les parties dans un contexte de concurrence), c’est au moment du renouvellement que se présentera l’intérêt l’une ou l’autre des parties de solliciter la fixation du loyer à la valeur locative.
En général, à l’occasion du renouvellement, l’enjeu pour le bailleur sera de fixer le loyer à la valeur locative, plus élevée que le loyer initial (à la condition de se prévaloir notamment d’un motif de déplafonnement), alors que le preneur souhaitera au contraire revendiquer le plafonnement du loyer.
À l’inverse, dans certains cas, le locataire peut avoir un intérêt à solliciter la fixation du loyer à la valeur locative, s’il souhaite obtenir une baisse de loyer, à la seule condition de déterminer que la valeur locative est inférieure au loyer plafonné.
Pour fixer le montant du loyer du bail renouvelé ou révisé à la valeur locative, à défaut d’accord entre les parties, il convient de se référer aux critères déterminés par l’article L. 145-33 du Code de commerce, à savoir :
- Les caractéristiques du local considéré ;
- La destination des lieux ;
- Les obligations respectives des parties ;
- Les facteurs locaux de commercialité ;
- Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Dont la consistance est déterminée aux articles R. 145-3 à R. 145-8 du Code de commerce.
Plusieurs méthodes d’évaluation de la valeur locative existent, lesquelles prendront en compte des abattements et des pondérations en fonction de plusieurs éléments (obligations des parties, destination des lieux, travaux, etc.).
Il faut savoir qu’en cas de contentieux, les juges ont très souvent recours, voire presque systématiquement, à une mesure d’expertise judiciaire, qui a pour objet de procéder à la fixation du loyer de renouvellement en proposant une valeur locative.
Parmi les points de vigilance, il faut veiller à soigner la rédaction du bail commercial puisque certaines stipulations peuvent avoir une influence sur la détermination de la valeur locative (par exemple, les obligations respectives des parties déterminées dans le bail (refacturation de la taxe foncière, de l’assurance PNO notamment), les travaux réalisés, l’accession, etc.).
Nous vous invitons donc à vous saisir de cette étape pour en faire une opportunité de réflexion sur les enjeux. CADRA peut vous accompagner au mieux afin de sécuriser vos projets.
VIE DU CABINET
Nouvel accrochage de Thomas Lechevallier
Le peintre Thomas Lechevallier nous fait l’honneur de décorer les salles de l’espace CALDÉO de ses nouvelles oeuvres : un ensemble de toiles dépeignant les merveilleux paysages du Vercors !
Vous pouvez venir visiter l’exposition librement ou prendre contact avec l’artiste à l’adresse : tl.lechevallier@gmail.com
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CADRA FORMATION
Une nouvelle session de formation en droit du travail a été animée par Me Sophie Wattel ce jeudi 18 juin. Ont notamment été traités les thèmes suivants : le congé supplémentaire de naissance, la transaction, le renouvellement du CDD, etc.
Contactez-nous si vous souhaitez participer au prochain cycle de formation qui débutera en septembre.
Notre engagement pour le territoire
- Me Emmanuel Maître a participé à la rencontre du Club RHODANIM qui s’est déroulée chez Axite CBRE.
